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萬(wàn)科盯上上海地鐵：房企滲透TOD模式

2016-09-30　

        （原標(biāo)題：萬(wàn)科盯上上海地鐵：房企滲透TOD模式）

        房企在TOD模式上的逐漸深入，背后是地價(jià)日益攀升與城市中心地塊稀缺之下的拿地模式重塑。

        所謂TOD，是指以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)。隨著萬(wàn)科位于徐涇板塊的天空之城將于10月1日開(kāi)放參觀，該項(xiàng)目背后的TOD運(yùn)作模式也浮出水面。根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人陸溢華介紹，天空之城是參考日本東京二子玉川站上蓋綜合體項(xiàng)目TOD模式建設(shè)的。天空之城開(kāi)發(fā)周期在5年，將是未來(lái)幾年萬(wàn)科在上海的重點(diǎn)項(xiàng)目。此外，據(jù)知情人士透露，上海萬(wàn)科看好上海地鐵線路網(wǎng)絡(luò)的TOD項(xiàng)目空間，并會(huì)以此為契機(jī)，布局更多TOD項(xiàng)目。

        同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，TOD項(xiàng)目對(duì)房企的訴求包括綜合利用交通樞紐的地上、地下空間，給城市提供配套服務(wù)等。上海已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)在地鐵上蓋建公租房，提高土地使用效率，另外提供一些便民的住房措施。但這一類(lèi)項(xiàng)目目前為止也并不多見(jiàn)，隨著后期上海地鐵線路的加快建設(shè)，此類(lèi)項(xiàng)目將會(huì)獲得更多釋放。

        深入城市配套服務(wù)商

        上海萬(wàn)科城市配套服務(wù)商布局其實(shí)由來(lái)已久，從其布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始，就著手打造這一定位。

        天空之城地塊由上海萬(wàn)科于2015年9月收購(gòu)而來(lái)。公開(kāi)資料顯示，天空之城的特別之處在于，在近60萬(wàn)平方米的規(guī)模里面加入了住宅、公寓、商嘗寫(xiě)字樓等諸多業(yè)態(tài)。其中徐涇萬(wàn)科廣場(chǎng)，是萬(wàn)科繼續(xù)七寶廣場(chǎng)之后布局的又一個(gè)大型購(gòu)物廣常陸溢華認(rèn)為，之所以稱這是一個(gè)TOD模式開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在于它不僅是處于地鐵上蓋，還承載了車(chē)輛段的功能，包括車(chē)嘗維修車(chē)間等。

        據(jù)透露，在上海整體規(guī)劃達(dá)到300多個(gè)地鐵站的地鐵路線圖譜當(dāng)中，能做TOD模式的項(xiàng)目并不多。未來(lái)上海會(huì)建設(shè)有25條地鐵線，理論上來(lái)看應(yīng)該有至少25個(gè)TOD項(xiàng)目的發(fā)展空間，而目前只有吳中路地鐵上蓋的萬(wàn)象城、莘莊地鐵上蓋項(xiàng)目是真正意義上的TOD開(kāi)發(fā)模式，因此，未來(lái)各房企仍有機(jī)會(huì)介入更多TOD項(xiàng)目。

        而上海萬(wàn)科方面對(duì)TOD模式研究已經(jīng)比較深入。他們認(rèn)為中國(guó)的TOD模式主要參考東京與香港模式為主。香港TOD模式較為集約，在一個(gè)狹小的空間做高度復(fù)合的開(kāi)發(fā)，而且在1棟樓里面出現(xiàn)各種業(yè)態(tài)；日本的TOD模式則相對(duì)較線形，一個(gè)典型案例是日本東京的二子玉川上蓋，項(xiàng)目位處連接都市與田園的中間，其住宅售價(jià)可以與東京市中心的價(jià)格持平。

        易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，TOD模式背后的一個(gè)潛在的邏輯在于，目前互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，消費(fèi)者在活動(dòng)半徑上力求實(shí)現(xiàn)最小，但要實(shí)現(xiàn)活動(dòng)范圍的更廣效應(yīng)。所以說(shuō)，TOD模式下，往往一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目背后會(huì)有交通樞紐、商業(yè)資源、辦公資源、游樂(lè)和休閑資源等，此類(lèi)資源呈現(xiàn)垂直分布，但不需要消費(fèi)者有太大的交通出行成本，所以滿足了目前消費(fèi)市嘲快餐”的模式，也形成了未來(lái)的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。

        背后：顛覆拿地模式

        事實(shí)上，不止萬(wàn)科，保利、綠地也早已涉足TOD模式。例如保利在石家莊與地鐵公司也有合作，綠地大基建模式，也是立足于地鐵沿線或周邊的地塊開(kāi)發(fā)權(quán)或者聯(lián)合開(kāi)發(fā)權(quán)。業(yè)內(nèi)人士分析，這樣的拿地模式，一方面是占有城市里核心地段、核心交通地段的地塊資源，另一方面是獲取一二線城市來(lái)看，公開(kāi)招拍掛的成本已經(jīng)非常高，現(xiàn)在地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)的模式是房企降成本的主要方式，區(qū)域中心的地塊的資源，從而在熱點(diǎn)市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

        據(jù)知情人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，目前綠地的做法比“TOD”更深更廣，是從部分交通相關(guān)的大基建開(kāi)始做，而非僅僅是上蓋的房地產(chǎn)。綠地于今年9月簽下的500億投資寧波杭州灣項(xiàng)目可見(jiàn)，就是從基礎(chǔ)市政、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)到后期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入全面參與的。這個(gè)時(shí)候，TOD模式也只是其中一部分了。

        該名知情人士進(jìn)而表示，TOD模式也可以看作是地方政府的一種土地出讓模式。但是TOD對(duì)房企的基建能力將有所要求，房企能否拿到交通樞紐上蓋整幅地塊是關(guān)鍵，但更能體現(xiàn)其開(kāi)發(fā)實(shí)力的是連交通基建業(yè)務(wù)也拿到手。雖然基建利潤(rùn)低，但真正一攬子操作起來(lái)，才有利于做好城市配套服務(wù)商的角色。但目前國(guó)內(nèi)房企具備這個(gè)能力的鳳毛麟角。

        正如嚴(yán)躍進(jìn)所言，不排除有的房企利用TOD模式積極圈地，因?yàn)榈胤秸畷?huì)鼓勵(lì)部分房企積極投資此類(lèi)項(xiàng)目。然而，此類(lèi)投資規(guī)模較大，資金壓力比較大。而且市場(chǎng)需求是否足夠大，其實(shí)也還是要測(cè)算的。比如一些早期拿下的TOD項(xiàng)目或許還面臨更多問(wèn)題，例如上海莘莊地鐵站上蓋的TOD項(xiàng)目，從拿地到目前還處于動(dòng)工初期。

        本文來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道作者：唐韶葵

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